Ley de alquileres, una realidad que confronta

A un año y meses de la aprobación y sanción de la nueva Ley de alquileres (27.551), la norma no encuentra “Beneficiarios” y por el contrario, sólo afectó a las partes por igual.
A los inquilinos, aumentando el precio de las locaciones de manera ostentosa y por consiguiente todos los costos de alquilar (comisiones, sellados, seguros, etc.) y a los propietarios con regulaciones que en la práctica lo único que lograron es desalentar la inversión en inmuebles, retrayendo aún más la oferta, con todas las consecuencias negativas que tiene eso en cualquier mercado abierto. 

Una Ley que se discutió en varios proyectos previos, que no encontraba consensos y que en medio de una pandemia, sin análisis previo, se trató, se aprobó y entró en vigencia, con la aprobación de 192 Diputados, 24 que se abstuvieron y ningún voto negativo. En el senado el camino ya estaba también allanado.

En principios la ley se creó a los fines de realizar controles sobre los supuestos aumentos desmedidos que sufrían los inquilinos, ampliar los plazos de contratación y algunas cuestiones de arbitrariedad sobre responsabilidades en el inmueble locado.

Sobre lo primero, es por todos conocidos que los ajustes que se venían practicando en las locaciones, tanto de vivienda como los comerciales estaban por debajo de la inflación, es decir, los valores locativos ajustaban a la baja y por ende la rentabilidad de los inmuebles caía, complicando aún más un mercado castigado por las frecuentes crisis.

Sobre lo segundo, todos los cambios introducidos contribuyeron a encarecer la contratación a saber: Los impuestos, fueron cargados al precio, más un porcentaje de “cobertura”, la ampliación del plazo encarece comisiones, costos en seguros, sellados y demás, por citar ejemplos.

La frutilla del postre fué el registro de locaciones urbanas que se implementó a través de AFIP, con el fin de fiscalizar los contratos de locación persiguiendo el mercado “negro” de locaciones, aumentando los costos para propietarios que se encuentran formales y sin consecuencias para aquellos que estan informales, desprotegiendo aún mas a ese segmento de inquilinos a quienes “su contrato” no los rige ninguna ley.

Como conclusión, en redes sociales al ver los efectos nefastos que causó la ley, se denominó como “efecto Lipovetzky” (por el diputado de CAMBIEMOS que impulsó el proyecto de ley) a:

"Todo fenómeno por el cual, una acción política, produce consecuencias inversas a las buscadas"

Las locaciones en Argentina tuvieron distintas leyes que regularon los alquileres, jurisprudencias y usos de costumbre como fuentes legales para regular las relaciones entre las partes. No existía, salvo en la cabeza de oportunistas políticos, problemas con los pagos de los alquileres ni con desalojos masivos como consecuencia de una crisis de vivienda que existe. Aquellos problemas eran y son resueltos en la mayoría de los casos por las partes en base a la buena fe y en caso de no llegar a un acuerdo, existen mecanismos jurídicos para resolver los contratos y las diferencias entre las partes que de ellos surjan.

El Estado no debe intervenir en los contratos celebrados entre particulares, debe proveer seguridad jurídica a las partes, fomentando a que más inversionistas apuesten a un mercado que como principal atributo es la “seguridad”, acelerando los plazos judiciales y simplificando las condiciones fiscales, otorgándoles a los contratantes condiciones que les permitan acceder y resolver los contratos, de manera ágil y desregulada. 

Por Juarez Beltran S.A - Asesores Inmobiliarios.